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6 janvier 2008 7 06 /01 /janvier /2008 06:59

Et bien non,  le projet immobilier à Allauch ne se fait pas... en tout cas pas sous la forme prévue.  La banque m'a refusé le prêt. C'est la première fois de ma vie que les banquiers ne me suivent pas. Remarquez je les comprends : je ne suis pas salarié, encore moins fonctionnaire, je ne suis pas né riche, je n'ai pas (pas encore :-)) fait fortune, mon projet n'est que sur papier et aux Etats-Unis la conjoncture immobilère est inquiétante. Il est donc bien naturel que nos amis financiers me demandent déjà un locataire pour un batiment qui n'existe pas, et une participation personnelle propre à me mettre sur la paille. Vous avez dit "entreprenez !"

Aucune amertume donc, c'est ce que j'ai dit à l'une de mes interlocutrices : "vos calcul comptables sont impitoyables". J'ai bien rajouté quelques incantations du type "mais regardez le potentiel du projet" ou encore "votre rôle n'est-il pas d'accompagner les entrepreneurs" ou bien "depuis 25 ans que je mène des projets, j'ai eu quelques succès", cela ne pouvait être de ma part qu'un dépit de mauvais aloi. Mauvais perdant quoi !

Tout cela c'est la vie, pas de quoi fouetter un chat (pauvre bête).

Je préfère distribuer quelques bonnets d'âne de management sans citer les pauvres punis que j'envoie au coin...

Bonnet d'âne de bronze pour les banquiers
    * "Je ne peux pas vous répondre, au siège ils sont en réunion" (l'excuse a servi pendant 15 jours, j'espère que les sièges du siège sont confortables).
    * Aucun retour à plusieurs messages laissés sur le répondeur d'une des banques que j'avais consultée et qui paraissait intéressée par le dossier.

Bonnet d'âne d'argent pour les notaires
    * Personne ne présente la dizaine de protagonistes réunis autour de la table le jour de la signature du compromis. Je croyais que la courtoisie faisait partie de notre culture. J'ai découvert, en interrogeant le type dilettante sur ma gauche en milieu de séance, qu'il était notaire lui aussi.
    * Aucun des 3 notaires n'avait un quelconque papier du dossier lors de la signature du compromis. C'est moi qui ai fourni tous les documents concernant le POS, l'urbanisme, etc...
    * "Mon" notaire n'a retourné aucun de mes appels téléphoniques ni envoyé de devis (que j'ai réclamé à son clerc) sur les coûts notariaux (honoraires + frais).
    * Lorsque je l'appelle pour dire que le prêt est refusé, le notaire de la vendeuse prétend que c'est moi qui ait affirmé que la surface constructible est de 110m2 (alors que des mesures postérieures de géomêtre ont conclu sur une surface constructible de 96m2, ce qui bien sur change l'équation économique du projet)... Je ne me savais pas expert en évaluation de SHON.

Bonnet d'âne d'or... pour MOI
    * Première règle d'or oubliée : quand on consulte, en moyenne, 20% des interlocuteurs sont soit malhonnêtes soit incompétents, 60% sont peu dynamiques (voire mollassons), 20% sont toniques et en mesure de produire des résultats. En consultant 4 banques, je n'ai pas fait le quota nécessaire (4 * 20% = 0,8, soit moins d'1 être humain déterminé).
    * Deuxième règle d'or oubliée : en faisant un calcul économique rapide et à la louche, je n'ai pas pris
assez de marge de manoeuvre. Pour rassurer les financiers, il faut un dossier qui décrit par le menu les bretelles, la ceinture, et les doigts qu'on va utiliser pour tenir le pantalon. Mon argumentaire était sans doute trop léger pour surseoir aux angoisses des banques.
    * Troisième règle d'or oubliée : se déclinant du point précédent, je n'ai pas été assez sévère dans la négociation initiale avec l'ensemble des parties prenantes. Le vieux principe "win/win or no deal" a été injustement bafoué, il s'est rebellé.


Non rien de rien, non je ne regrette rien... Je tire une expérience que j'exploiterai dans d'autres projets, puisque comme chacun sait, analyser ses erreurs et en tirer enseignement sont les meilleurs véhicules du progrès personnel...

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Published by Laurent de Rauglaudre - dans Coups de gueule
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commentaires

laurent 03/04/2008 10:44

Je réponds au commentaire de X... Dans un projet, l'ordre d'analyse est : 1 - on veut quoi pour quand (analyse des spécifications, des enjeux, du planning, des risques, ...)2 - on évalue financièrement (recherche de financement, négociations, ...).Un projet immobilier n'échappe pas à cette logique. La mobilisation des fonds vient de l'intérêt du projet pour les financiers. Si on n'a pas besoin du soutien des banquiers, cela signifie qu'on est déjà riche, ce qui n'est pas le cas pour un très grand nombre d'entrepreneurs.Au delà des problèmes de ficelage de mon projet, je n'avais sans doute aucune prise sur la crise des sub-primes américaines, qui a gelé bien des investissements immobiliers...laurent

Nicorazon 10/01/2008 19:18

Bonnet de platine pour les profs de maths qui t'ont enseigné.20% de gens malhonnêtes. P(GM) = 0,260% de gens bof (c'est mon cas). P(GB) = 0,620% de gens entrepreneurs. P(GE) = 0,2Pour que la probabilité d'un banquier entrepreneur dans un échantillon de n banquiers soit supérieur à 95%, il faut un minimum de n = 12 banquiers (à peu près)...Bon, il faut vérifier avec une distribution de Gauss ou avec le théorème central limite.Mais, ce n'est pas tout, il faut être bien sûr de trouver le banquier qui soit entrepreneur et non malhonnête dans l'échantillon de n banquiers sélectionnés. Ce qui impose une contrainte supplémentaire.Nouveau projet proposé : un ensemble de bâtiments entièrement développement soutenable, avec maisons individuelles et lieux de vie collective (cafés, salles de réunion et de jeux de société), chauffage bois et solaire, électricité photovoltaïque, jardins et cultures biologiques à disposition, véhicules propres; place pour les piétons et les transports en commun, centre de tri des déchets... et statut de Nicolas Sarkozy au milieu d'un parc.Tu t'adresses au Crédit Coopératif...

Renaud 09/01/2008 12:06

Je ne suis pas d'accord avec le commentaire précèdent (le tout premier, signé X).Un grand nombre de compromis de vente se font sur la base de l'obtention par l'acheteur d'un financement. C'est une clause quasi standard et c'est d'ailleurs aussi une des principales raisons de rupture de compromis.

X 09/01/2008 10:07

Signer un compromis sans s'être assuré du financement au préalable c'est de l'amateurisme et un manque de respect pour le vendeur qui va devoir repartir à zéro... Fabricando fit faber... Bonne année 2008!

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